Dans quel cas est-il préférable de choisir un prêt in fine pour financer un investissement locatif ?

L'investissement locatif est une excellente manière de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de bénéficier de revenus complémentaires. Pour cela, il est souvent nécessaire de solliciter un emprunt immobilier. Parmi les différents types de prêts, le prêt in fine se distingue du prêt classique, dit "amortissable". Mais quand est-il intéressant d'opter pour ce type de prêt ? Dans quelle situation le prêt in fine est-il le plus approprié pour financer un investissement locatif ? Nous vous livrons ici les clés pour comprendre et faire le meilleur choix.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est important de comprendre ce qu'est un prêt in fine. Contrairement au prêt amortissable où l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et des intérêts, dans un prêt in fine, il ne paie que les intérêts durant toute la durée du prêt. Le capital emprunté est alors remboursé en une seule fois, à la fin du contrat.

Ce type de prêt a été conçu pour les investisseurs qui souhaitent financer un bien destiné à la location. En effet, les loyers perçus pendant la durée du prêt peuvent être mis de côté pour rembourser le capital à la fin du prêt. De plus, les intérêts du prêt in fine sont déductibles des revenus locatifs, ce qui permet de réduire la base imposable et donc l'impôt sur le revenu.

Le prêt in fine : pour qui et pourquoi ?

Le prêt in fine est particulièrement adapté aux personnes disposant de revenus importants et irréguliers. Il s'adresse principalement aux investisseurs à la recherche de défiscalisation, aux professions libérales, aux chefs d'entreprise et aux investisseurs en Bourse.

Ce type de prêt offre plusieurs avantages. Tout d'abord, le montant des mensualités est moins élevé que pour un prêt amortissable car seul le paiement des intérêts est exigé. Cela offre une meilleure trésorerie à l'emprunteur tout au long de la durée du prêt. De plus, la totalité des intérêts est déductible des revenus fonciers, ce qui permet de diminuer son imposition.

Les conditions d'obtention d'un prêt in fine

L'obtention d'un prêt in fine est conditionnée par l'existence d'un capital de garantie. En effet, la banque demande souvent à l'emprunteur de placer une somme d'argent sur un contrat d'assurance-vie ou sur un placement financier. Cette épargne sert de garantie pour la banque, au cas où l'emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser le capital à la fin du prêt.

De plus, les taux d'intérêt d'un prêt in fine sont généralement plus élevés que ceux d'un prêt amortissable. Il faut donc bien calculer le coût total de l'emprunt avant de s'engager.

L'assurance emprunteur et le prêt in fine

Comme pour tout prêt immobilier, souscrire une assurance emprunteur est indispensable lors de la souscription d'un prêt in fine. Cette assurance couvre l'emprunteur en cas d'incapacité de remboursement due à un décès, une invalidité ou une incapacité de travail.

En revanche, les modalités de remboursement de l'assurance emprunteur diffèrent selon le type de prêt. Dans le cas d'un prêt in fine, l'assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté qui reste constant tout au long de la durée du prêt. Cela signifie que le montant de l'assurance emprunteur reste le même pendant toute la durée du prêt, contrairement au prêt amortissable où il diminue au fur et à mesure du remboursement du capital.

Faire le bon choix : prêt in fine ou prêt amortissable ?

Le choix entre un prêt in fine et un prêt amortissable dépend essentiellement de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre capacité à épargner. Si vous disposez de revenus élevés et irréguliers et que vous cherchez à optimiser votre fiscalité, le prêt in fine peut être une bonne solution. En revanche, si vous préférez la sécurité d'un remboursement régulier et progressif du capital emprunté, le prêt amortissable sera plus adapté.

Enfin, n'oubliez pas qu'un prêt, qu'il soit in fine ou amortissable, est un engagement à long terme. Il est donc crucial d'être bien conseillé avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en prêt immobilier pour obtenir les meilleurs conseils en fonction de votre situation.

L'impact du prêt in fine sur les revenus locatifs

Un avantage clé du prêt in fine est le fait qu'il permet d'optimiser les revenus tirés de l'investissement locatif. En effet, en optant pour ce type de prêt, l'investisseur rembourse uniquement les intérêts de l'emprunt chaque mois, et non le capital emprunté. Cela signifie que les mensualités sont plus faibles qu'avec un prêt amortissable, libérant ainsi des liquidités supplémentaires.

Ces liquidités peuvent alors être consacrées à l'amortissement des charges liées à l'investissement locatif, comme les travaux d'entretien ou de rénovation, les frais de gestion locative, ou encore l'impôt foncier. Dans le même temps, les loyers perçus peuvent être accumulés et utilisés pour rembourser le capital à la fin du prêt.

De plus, comme mentionné précédemment, les intérêts du prêt in fine sont déductibles des revenus locatifs. C'est une possibilité que n'offre pas le prêt amortissable. Cette déduction peut considérablement réduire la base imposable de l'investisseur, et donc diminuer son impôt sur le revenu.

Il est toutefois important de noter que le prêt in fine demande une certaine discipline financière. Les loyers perçus ne doivent pas être dépensés mais bien mis de côté pour rembourser le capital à la fin du prêt.

Les risques associés au prêt in fine

Bien qu'attrayant pour l'investisseur locatif, le prêt in fine n'est pas sans risques. Le premier concerne le remboursement du capital emprunté à la fin du prêt. En effet, si l'investisseur n'a pas réussi à épargner suffisamment pendant la durée du prêt pour couvrir ce coût, il devra alors rembourser la somme restante, ce qui peut mettre en péril sa situation financière.

En outre, les taux d'intérêt d'un prêt in fine sont généralement plus élevés que ceux d'un prêt amortissable. Ainsi, même si les mensualités sont plus faibles, le coût total du prêt peut finir par être plus important.

Enfin, le risque de non-paiement des loyers par le locataire est également à prendre en compte. En effet, si les loyers ne sont pas versés, l'investisseur pourrait se retrouver dans l'impossibilité de rembourser le capital à la fin du prêt. Pour se prémunir contre ce risque, il est possible de souscrire une assurance loyers impayés.

Conclusion : choisir le prêt in fine pour un investissement locatif

En somme, le prêt in fine peut être une option de financement intéressante pour un investissement locatif, notamment pour les investisseurs disposant de revenus importants et irréguliers, ou ceux cherchant à optimiser leur fiscalité. Toutefois, il est crucial de bien comprendre les spécificités de ce type de prêt, ainsi que les risques associés, avant de s'y engager.

Il est également important de se faire accompagner par un professionnel, comme un courtier en crédit immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine, afin d'obtenir les meilleurs conseils et de faire le choix le plus adapté à sa situation personnelle.

Au final, le choix entre un prêt in fine et un prêt amortissable dépendra de plusieurs facteurs, tels que le profil de l'emprunteur, ses objectifs d'investissement, sa capacité à épargner, ou encore sa tolérance au risque. Il est important de prendre le temps de bien peser le pour et le contre, et de ne pas se précipiter dans une décision qui pourrait avoir des conséquences importantes sur sa situation financière à long terme.